Acheter ou vendre en viager : s'assurer durablement des revenus, acheter avec un apport réduit, fixer le bouquet et la rente, garantir la sécurité du contrat, partager les dépenses de travaux [sous la direction de Marianne Rouet]

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Résumé

La vente en viager immobilier connaît un regain d'intérêt aujourd'hui face aux grosses incertitudes qui planent sur l'avenir des retraites et sur le financement de la dépendance. Ce type de vente est avantageux pour le vendeur puisqu'il lui permet de s'assurer jusqu'à la fin de ses jours un revenu régulier, un complément de retraite le plus souvent. L'acheteur y trouve également son intérêt, tant en raison de la possibilité d'acquérir un bien immobilier avec une mise de départ réduite, que de l'aléa propre au viager qui peut jouer en sa faveur.

Directeur de la pub :

Rouet, Marianne

Éditeur :

Paris, "Le Particulier", DL 2019

Collection :

Les indispensables

Genre :

Documentaire

Langue :

français.

Note :

En appendice, choix de documentsGlossaire. Index

Mots-clés :

Nom commun :: Rentes viagères -- France

Description du livre original :

1 vol. (137 p.) ; 21 cm

ISBN :

9782357312432.

Domaine public :

Non

Table des matières

- Mention légale
- À propos de ce livre numérique :
Acheter ou vendre en viager
- Logement
  - Famille
  - Vie professionnelle
CHAPITRE 1
VENDRE OU ACHETER EN VIAGER
- Page 12 La place du viager aujourd'hui
  - Un régime ancien, encore mal connu
  - Des vendeurs généralement plutôt âgés
- Page 18 Pourquoi acheter ou vendre en viager ?
  - Du point de vue de l'acheteur
  - Du point de vue du vendeur
- Page 22 Les différents types de viagers
  - Le viager occupé
  - Le viager libre
- La place du viager aujourd'hui
  - Un régime ancien, encore mal connu
    - Un marché amené à se développer
    - Les fonds viagers mutualisés
    - Une alternative : le prêt viager hypothécaire
    - Recourir à la vente à terme supprime l'aléa
  - Des vendeurs généralement plutôt âgés.
    - Le texte débute par le signe plus
    - À quel âge vendre en viager ?
    - Les seniors sont souvent propriétaires
    - Vous devez bien définir votre stratégie
    - Un patrimoine majoritairement immobilier
- Pourquoi acheter ou vendre en viager ?
  - Du point de vue de l'acheteur
    - Devenir propriétaire avec un apport réduit
    - Qui sont les acheteurs et les vendeurs en viager ?
    - Le viager est généralement occupé
    - Plus rarement le viager peut être libre
  - Du point de vue du vendeur
    - Les objectifs des vendeurs peuvent être variés
    - Le viager dans une optique plutôt patrimoniale
    - Il faut choisir l'acquéreur avec soin
- Les différents types de viagers
  - Le viager occupé
    - Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation
    - Le vendeur conserve l'usufruit de son bien
    - Le viager sans rente
    - Le viager occupé dont l'occupation est limitée dans le temps
    - Le viager occupé dont le paiement de la rente est limité dans le temps
      - Cumuler usufruit temporaire et droit d'occupation
  - Le viager libre
    - La vente en viager peut-elle être un moyen de déshériter ses enfants ?
CHAPITRE 2
LE CONTRAT DE VENTE
- Page 28 Les particularités du viager
  - Le risque fait partie du contrat
  - Vendre en viager à un enfant
- Page 32 L'information de l'acheteur
  - Le dossier de diagnostic technique (D. D. T)
  - Le mesurage du bien
- Page 49 La signature du contrat
  - L'avant-contrat
  - Le droit de rétractation de l'acheteur Le rendez-vous chez le notaire Les frais d'achat
- Les particularités du viager
  - Le risque fait partie du contrat
    - En l'absence d'aléa, la vente est nulle
  - Vendre en viager à un enfant
    - Des précautions particulières s'imposent
    - Vendre en viager à un proche, en échange d'un service
- L'information de l'acheteur
  - Le dossier de diagnostic technique (D. D. T)
    - Les diagnostics doivent être réalisés en amont
    - Que se passe-t-il s'il manque un diagnostic ?
    - Un diagnostic peut obliger à faire des travaux
      - Le coût des diagnostics incombe au vendeur
    - Le dépistage de l'amiante
    - La détection des termites
    - L'information sur le mérule
    - Le risque d'exposition au plomb
    - L'état de l'installation intérieure de gaz
    - L'état de l'installation intérieure d'électricité
    - L'état des risques et pollutions
    - Le diagnostic de performance énergétique (D. P. E)
      - Des vérifications particulières s'imposent en cas d'achat d'un logement en copropriété
    - L'installation d'assainissement non collectif
      - LISTE DES DOCUMENTS D'INFORMATION À FOURNIR EN CAS DE VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER
  - Le mesurage du bien
    - Le mesurage par un professionnel est recommandé
      - SCHÉMA iLLUSTRANT LES SURFACES À PRENDRE EN COMPTE ET CELLES EXCLUES DU DiSPOSiTiF
    - Les conséquences d'une erreur de mesurage
    - La responsabilité du professionnel peut être recherchée
- La signature du contrat
  - L'avant-contrat
  - Le droit de rétractation de l'acheteur
    - La procédure à suivre
      - EXEMPLE
    - Les conséquences de la rétractation
  - Le rendez-vous chez le notaire
    - Prévoir la libération anticipée du logement
  - Les frais d'achat
    - Les honoraires proportionnels du notaire
      - EXEMPLE
      - Les honoraires de négociation des professionnels
    - Les frais d'emprunt
    - Les droits dus au fisc
Chapitre 3
LA DETERMINATION DE LA RENTE VIAGÈRE
- Page 58 Le prix de vente
  - La détermination du prix
  - Le calcul de la rente viagère
  - La revalorisation de la rente
- Page 68 Le paiement de la rente
  - Les modalités de paiement
  - L'augmentation de la rente
- Le prix de vente
  - La détermination du prix
    - L'évaluation du bien
      - FACTEURS DE PLUS-VALUE ET DE MOINS-VALUE
    - La fixation du bouquet
    - La rente viagère
      - L'évaluation de l'occupation par le vendeur
  - Le calcul de la rente viagère
    - Une opération très complexe
    - La rente peut être constituée sur plusieurs têtes
  - La revalorisation de la rente
    - Le choix de l'indice
      - EXEMPLE
    - L'indexation de plein droit
- Le paiement de la rente
  - Les modalités de paiement
    - La périodicité des versements
    - Les garanties de paiement de la rente
      - Le rôle de cette clause résolutoire est dissuasif. Si l'acquéreur connaît de réelles difficultés financières, il préférera sans doute revendre le bien (voir page 104).
      - Prenez garde aux acheteurs à risques .
    - Les autres garanties
  - L'augmentation de la rente
CHAPITRE 4
LA JOUISSANCE DU BIEN
- Page 74 Le partage des travaux
  - L'entretien et les réparations du logement
  - Les grosses réparations
  - Appliquer les règles relatives aux rapports locatifs
- Page 81 Les charges de copropriété
  - Les rapports avec le syndicat des copropriétaires
  - La répartition des dépenses entre les intéressés
- Page 84 L'assurance du logement
- Le partage des travaux
  - L'entretien et les réparations du logement
  - Les grosses réparations
    - Usufruit ou droit d'usage et d'habitation ?
  - Appliquer les règles relatives aux rapports locatifs
    - Les grosses réparations incombent à l'acheteur
    - Le crédirentier assume l'entretien courant
      - La prise en compte de la vétusté
      - RÉPARATIONS : QUI PAIE QUOI ?
    - L'occupant répond des dégradations
- Les charges de copropriété
  - Les rapports avec le syndicat des copropriétaires
  - La répartition des dépenses entre les intéressés
    - LISTE (INDICATIVE) DE FRAIS DIVERS NON RÉCUPÉRABLES SUR LE CRÉDIRENTIER
- L'assurance du logement
CHAPITRE 5
LA FISCALITE DU VIAGER
- Page 86 Les droits de mutation
  - Les droits d'enregistrement
- Page 88 La plus-value immobilière
  - Les cas d'exonération
  - Le calcul de la plus-value imposable
- Page 93 L'impôt sur le revenu
  - La fraction imposable de la rente Les prélèvements sociaux
- Page 97 L'impôt sur la fortune immobilière
  - En cas de viager libre
  - En cas de viager occupé
  - Les dangers du viager en famille
- Les droits de mutation
  - Les frais de notaire incombent à l'acheteur
  - Les droits d'enregistrement
- La plus-value immobilière
  - Les cas d'exonération
    - La vente de la résidence principale
    - La vente d'un bien autre que la résidence principale
    - La vente d'un bien détenu depuis plus de 22 ou 30 ans
    - l'exonération accordée aux retraités et invalides de condition modeste
  - Le calcul de la plus-value imposable
    - Le prix de cession
    - Le prix d'acquisition
    - Les abattements sur la plus-value
    - Un taux d'imposition forfaitaire de 36, 20 %
      - une surtaxe frappe les plus-values importantes
- L'impôt sur le revenu
  - La fraction imposable de la rente
    - FRACTION IMPOSABLE DE LA RENTE VIACÈRE
      - EXEMPLE
    - Les modalités de déclaration de la rente
    - Le cas des rentes réversibles
  - Les prélèvements sociaux
    - Qui est redevable des impôts locaux ?
- L'impôt sur la fortune immobilière
  - BARÈME 2019 DE L'IFI (article 977du Code général des impôts)
  - En cas de viager libre
  - En cas de viager occupé
    - BARÈME FISCAL DE L'USUFRUIT
  - Les dangers du viager en famille
    - Attention à la présomption fiscale
    - Le vendeur a un droit d'usage et d'habitation
    - la requalification de la vente en donation déguisée
Chapitre 6
L'EXTINCTION DU VIAGER
- Page 102 Le décès du vendeur
- Page 103 Le rachat de la rente
- Page 104 Les autres causes de fin du viager
  - La revente du bien
  - Le décès de l'acquéreur
- Le décès du vendeur
- Le rachat de la rente
  - La possibilité de rachat doit être prévue
    - Le capital est souvent versé à un organisme financier
- Les autres causes de fin du viager
  - La revente du bien
    - L'acheteur originaire reste tenu au paiement
    - Deux hypothèses peuvent se présenter
  - Le décès de l'acquéreur
CHAPITRE 7
LE PRET VIAGER HYPOTHÉCAIRE
- Page 108 Les caractéristiques du prêt
  - L'intérêt du prêt viager hypothécaire
  - Le bien donné en garantie
- Page 111 Le contrat de prêt
  - La forme du prêt
  - Le déblocage des fonds
  - Les obligations des parties
  - Le terme du prêt
- Les caractéristiques du prêt
  - L'intérêt du prêt viager hypothécaire
    - Un complément de retraite
    - Une alternative à la vente du logement
      - Les héritiers de l'emprunteur sont protégés
  - Le bien donné en garantie
- Le contrat de prêt
  - La forme du prêt
    - L'offre de prêt
    - Le contrat de prêt est notarié
    - La détermination du montant du crédit
  - Le déblocage des fonds
    - Le versement unique d'un capital
    - Les versements périodiques
  - Les obligations des parties
    - Les obligations de l'emprunteur
    - Les obligations du prêteur
  - Le terme du prêt
    - Le décès de l'emprunteur
    - L'aliénation ou le démembrement du bien hypothéqué
    - Le remboursement anticipé
      - date de remboursement anticipé, puis, indemnité due
      - Viager versé sous forme de capital
      - viager versé sous forme de rente
ANNEXES
- Page 118 Évolution de l'espérance de vie à divers âges
- Page 119 Table de mortalité des années 2012-2016 (extraits)
- Page 120 Majoration légale des rentes viagères applicable à compter du 1er janvier 2019
- Page 121 Tableau des droits de succession
- Page 122 Liste des réparations locatives
- Page 124 Liste des charges récupérables par le bailleur
- Page 129 Code civil (extraits)
- Page 133 Glossaire
- Page 134 Index
- ÉVOLUTION DE L'ESPÉRANCE DE VIE À DIVERS ÂGES
  - Espérance de vie des femmes en France note de l’auteur en nombre d’années. Fin de la note
    - Année, puis à 0 an, puis à 20 ans, puis à 40 ans, puis à 60 ans,
      - Espérance de vie des hommes en France note de l’auteur en nombre d’années. Fin de la note
      - Année, puis à 0 an, puis à 20 ans, puis à 40 ans, puis à 60 ans
  - TABLE DE MORTALITÉ DES ANNÉES 2012 - 2016 (EXTRAITS) note de l’auteur Données provisoires arrêtées à fin décembre 2016 Fin de la note
  - MAJORATION LÉGALE DES RENTES VIAGÈRES APPLICABLE À COMPTER DU PREMIER JANVIER 2019
    - Année au cours de laquelle est née la rente, puis, taux de majoration applicable en 2019(en %)
- - TABLEAU DES DROITS DE SUCCESSION
    - Abattement, puis tranches (après abattement, puis taux, puis À soustraire pour un calcul rapide
      - Entre parents et enfants
      - Entre frères et sœurs,
      - Entre parents jusqu’au quatrième degré inclus
      - Entre époux ou partenaires de Pacs
      - Aux personnes handicapées (en plus de l’abattement personnel)
  - Liste des réparations locatives
    - ARTICLE 1
    - ARTICLE 1 BIS
    - ARTICLE 2
    - ANNEXE
    - Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives
      - 1. Parties extérieures dont le locataire à l'usage exclusif
      - 2. Ouvertures intérieures et extérieures
      - 3- Parties intérieures
      - 4. Installations de plomberie
      - 6) Autres équipements mentionnés au contrat de location
  - Liste des charges récupérables par le bailleur
    - ARTICLE 1
    - ARTICLE 2
    - ARTICLE 3
    - ARTICLE 3 BIS
    - ARTICLE 4
    - ANNEXE
    - Liste des charges récupérables
      - 1. - Ascenseurs et monte-charge
      - 2 - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
      - 3 Installations individuelles
      - 4- Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation
      - 5 Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux)
      - 6 Hygiène
      - 7 Équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation
  - Code civil (extraits)
    - Livre 2 : Des biens et des différentes modifications de la propriété
    - Titre 3 : De l'usufruit, de l'usage et de l'habitation
    - Chapitre premier : De l'usufruit
      - ARTICLE 578
      - ARTICLE 579
      - ARTICLE 581
      - ARTICLE 582
      - ARTICLE 584
      - ARTICLE 586
      - ARTICLE 605
      - ARTICLE 606
      - ARTICLE 607
      - ARTICLE 608
    - Chapitre 2 : De l'usage et de l'habitation
      - ARTICLE 625
      - ARTICLE 626
      - ARTICLE 627
      - ARTICLE 628
      - ARTICLE 629
      - ARTICLE 630
      - ARTICLE 631
      - ARTICLE 632
      - ARTICLE 633
      - ARTICLE 634
      - ARTICLE 635
  - Livre 3 : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
  - Titre 2 : Des libéralités
  - Chapitre 3 : De la réserve héréditaire, de la quotité disponible et de la réduction
  - Section 2 : De la réduction des libéralités excessives
  - Paragraphe 1 : Des opérations préliminaires à la réduction
    - ARTICLE 918
  - Titre 12 : Des contrats aléatoires.
  - Chapitre 2 : Du contrat de rente viagère
  - Section 1 : Des conditions requises pour la validité du contrat
    - ARTICLE 1968
      - ARTICLE 1969
      - ARTICLE 1970
      - ARTICLE 1971
      - ARTICLE 1972
      - ARTICLE 1973
      - ARTICLE 1974
      - ARTICLE 1975
      - ARTICLE 1976
  - Section 2 : Des effets du contrat entre les parties contractantes
    - ARTICLE 1977
      - ARTICLE 1978
      - ARTICLE 1979
      - ARTICLE 1980
      - ARTICLE 1981
      - ARTICLE 1983
  - GLOSSAIRE
    - arrérages
    - bouquet
    - crédirentier
    - débirentier
    - démembrement
    - droit d'usage et d'habitation
    - héritier présomptif
    - nue-propriété
    - pacte commissoire
    - rente
    - rente réversible
    - table de mortalité
    - usufruit
    - valeur de capitalisation
    - viager libre
    - viager occupé
  - INDEX
    - A
    - S
Acheter ou vendre en viager

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